Newsletter 005 vom 23.5.2018 | Zahlen und Fakten zum geplanten Hallenbad

In den nächsten Wochen wird die Abstimmung für die geplante Variante stattfinden.
Wir haben uns mit einem Wirtschaftsprüfer, einem Architekten und einem erfahrenen Gastronomen hingesetzt und das Ganze mal durchgerechnet.
Ausgegangen sind wir von den von der Stadt angenommenen Bau- und Betriebskosten für die nächsten 30 Jahre von rund 50 Millionen Euro.
Danach stünde sowieso eine Generalsanierung an.
Grundlage der Berechnungen ist eine Einwohnerzahl von 45.000, die in 12.000 Privathäusern und 8.000 Wohnungen lebt. Davon sind etwa 55% Erwerbstätig und 20% Rentner.

Wir beginnen mal mit der Kegelbahn:
In Falkensee gibt es 31 aktive Kegler in 2 Vereinen, die ein Mal in der Woche kegeln gehen. Statistisch tun sie das nach eigener Aussage durchschnittlich 27 Mal im Jahr für 3 Stunden. Was bei 4 Keglern je Bahn (ähnlich wie beim Bowling) die geplanten 4 Bahnen an 2 Tagen in der Woche für 3 Stunden auslasten würde. Weitere 2 Tage mit einer 3-stündigen Auslastung könnten durch Kindergeburtstage oder Betriebs-Feiern entstehen. Somit würde die Auslastung hälftig durch Vereine und Feiern erfolgen.
Rechnerisch kostet ein Quadratmeter Hallenbad/Sauna/Bistro/Kegelbahn rund 10.000 € in 30 Jahren (Herstellung- und Betriebskosten abzüglich Einnahmen).
Somit würde der Kegelverein jährlich mit 75.000 € bei 31 Mitgliedern durch die Stadt finanziert. Das sind 2,25 Mio in 30 Jahren für 0,07% der Einwohner Falkensees.
Und jeder Kindergeburtstag/Betriebsfeier würde mit 840 € durch die Stadt bezuschusst.
Gleichzeitig bekäme die bereits existierende private Bowling-Bahn wirtschaftliche Probleme und müsste ggf. schließen.
Eine höhere Auslastung könnte man sich zwar wünschen, aber die Mitgliederzahlen in den Kegelvereinen sinken bundesweit um jährlich 6-8%, da die Mitglieder stark überaltert sind. Gleichzeitig ist Kegeln deutlich schwerer (Wikipedia: Präzisionssportart) als Bowling und damit für seltenes Spielen wenig geeignet. 
Die Zahlen der Stadt gehen schon in der pessimistischen Variante von einer Vollauslastung selbst im Hochsommer oder im tiefsten Winter aus, was angesichts der Zahlen aus Spandau, Berlin, Nauen oder anderen Orten als unrealistisch gelten muss. Auch das Gutachten von k-Plan 2017 kommt angesichts der Zahlen zu dem Schluss: „nicht empfehlenswert“.

Zur Sauna:
Die Wirtschaftlichkeitsstudie von K-Plan 2017 zum Hallenbad rechnet mit 90 gleichzeitigen Besuchern in der Sauna. In der aktuellen Planung von Bauconzept 2018 sind allerdings nur 27 Liegen für die Saunagäste vorgesehen. Zusätzlich gibt es 64 Sitzplätze an eng gestellten Tischen und dem Tresen. Diese Reduktion auf 1/3 der Liegen entspricht auch den aktuellen Besucherzahlen, die von 43.000 auf im Mittel 15.000 Besuchern pro Jahr gesenkt wurden. Die Sauna würde bei realistischen Besucherzahlen (27 Liegen x 365 Tage (Sommer+Winter)) Einnahmen von 118.000 € erzielen, die einem Verlust aus Bau- und Betriebskosten von 226.000 € gegenüberstehen. Somit macht die Sauna auch unter günstigen Voraussetzungen einen Verlust von 100.000 € im Jahr. Die im Erstgutachten erwähnte „Cash-Cow“ , also Geld-Kuh, die den Saunabetrieb als Einnahmequelle benennt, ist rechnerisch nicht belegbar. Eine nur minimale Dämmung des Gebäudes nach aktuellen Mindeststandards -wie aktuell geplant- erhöht die Verluste zusätzlich.
Gleichzeitig besitzt die Sauna einen ungünstig nach Norden gelegenen Außenbereich, was die Attraktivität weiter reduziert, da er vom eigenen Gebäude fast vollständig verschattet wird.

Zum Bistro:
Das Bistro hat eine Vollküche und drei satellitenförmig angeordnete Barbereiche, die zu den Bereichen Schwimmen, Sauna und Kegelbahn/Foyer angeordnet sind. In der Summe sind das 143 Sitzplätze in drei getrennten Bereichen. Gegenüber der Wirtschaftlichkeitsstudie von K-Plan 2017 wurde die Gastronomiefläche in der aktuellen Planung um 1/3 erweitert und die Mitarbeiterzahl von 4,5 auf etwa 9 erhöht. Die Aufteilung in drei Barbereiche führt zu einer extrem ungünstigen Personalquote, da alle Bereiche extra bedient werden müssen. Die Stadt rechnet mit Einnahmen von 12,50 €/Gast, was nur möglich währe, wenn nahezu 100 % der Gäste des Bistros auch etwas essen würden. Für den Schwimmbadbetrieb mit dem Schwerpunkt 1,5-Stundenschwimmen erscheint das völlig unrealistisch. Auch in der Sauna wird davon ausgegangen, dass fast 20 % der Saunabesucher etwas essen, was ebenfalls relativ unrealistisch ist. Für den Kegelbetrieb wird davon ausgegangen, das jede Bahn - schon in der pessimistischen Variante - zwei mal am Tag - das ganze Jahr über - ausgebucht ist, und jeder der 4 Spieler für 12,50 € konsumiert, was völlig unrealistisch ist.
Unter realistischen Annahmen können nicht mehr als 100.000 € in den 3 Bistros eingenommen werden. Demgegenüber stehen Personalkosten von 225.000 €. Die Stadt müsste also jeden Monat einem Pächter rund 10.000 € zahlen, um den Betrieb aufrecht zu erhalten. Das sind in 30 Jahren 3,6 Mio Euro zusätzlich zu den 3,3 Mio Euro die Bau und Betrieb des Gebäudeteils für die Gastronomie in 30 Jahren kosten.
Hier zeigt sich die ungünstige Lage des geplanten Hallenbades am Rande der Stadt überdeutlich. In zentraler Lage, mit einer Südausrichtung, attraktiver Umgebung und Außenbereich könnte ein Restaurant 2/3 der Einnahmen mit Nicht-Hallenbadgästen erzielen und könnte wirtschaftlich arbeiten.

Zum Hallenschwimmbad:
Die Stadt Falkensee rechnet optimistisch mit 134.000, pessimistisch mit 50.000 zahlenden Besuchern im Badebereich pro Jahr. 
Die Voruntersuchung von k-plan 2017 rechnet mit 165 gleichzeitigen Besuchern zu den Hauptzeiten, die Planung von Bauconzept 2018 mit 296 Spinden für die gleichzeitigen Besucher. Wenn man davon ausgeht, dass 20 Gäste im kleinen Fitness-Becken sind, und weitere 30 Gäste sich im Kleinkinderbereich tummeln, bleiben rund 90 Gäste, die sich auf die 6 Schwimmbahnen verteilen. Das sind 15 Schwimmer auf einer 25-m-Bahn in der optimistischen Variante. Das macht definitiv keinen Spaß mehr und ist insbesondere für Senioren völlig ungeeignet.
In der pessimistischen Variante sind es 6 Schwimmer auf einer 25 m Bahn, was sehr eng aber nicht unmöglich ist. Mit diesen 50.000 Besuchen läge das Hallenbad in Falkensee immer noch leicht über dem Berliner Durchschnitt von 43.000 Besuchern.

Zusammenfassung:
Nach den hier vorgenommenen Berechnungen erwirtschaftet das Hallenbad inklusive Kegelbahn, Sauna und der verlustbringenden Gastronomie ein Einnahmevolumen von 304.000 Euro im Jahr. Dem stehen Ausgaben nach Angaben der Stadt von 1,7 Mio im Jahr gegenüber, was einen jährlichen Zuschussbedarf von 1,4 Mio Euro bedeuten würde. Wir konnten die Ausgabenseite allerdings nicht prüfen, da keine detaillierten Angaben vorliegen. Wenn diese allerdings auch nur annähernd so optimistisch gerechnet wurden wie die Einnahmen, ist von einem jährlichen Verlust von 1,5 Mio Euro auszugehen. Damit wäre die Schließung des Waldbades so gut wie sicher, da es ursprünglich schon ab einem Verlust von einer Million Euro geschlossen werden sollte.

Ausblick:
Das Hallenbad würde in 30 Jahren nach eigenen Berechnungen 63 Millionen kosten. Es würden also für 63 Millionen in den nächsten Jahrzehnten keine Radwege, Schulen, Kitas und was sich die Falkenseer sonst noch so wünschen gebaut werden.
Oder: Als einzige freie Steuer, die die Stadt erhebt, wird die Grundsteuer demnächst bundesweit neu berechnet. Die Bewertung der 12.000 Privathäuser wird sich in etwa verzehnfachen. Die Stadt könnte dann den Hebesatz auf 1/10 reduzieren und alle würden das gleiche zahlen.
Oder die Stadt überlegt sich die Kosten des Hallenbades auf die Falkenseer Privathäuser und Wohnungen umzulegen. Das währen dann 3150 €  für Besitzer und Mieter in 30 Jahren.
Gleichzeitig entsteht mit dem Hallenbad Falkensees größter Energieverbraucher. Und Falkensees größter CO2-Erzeuger. Deutschland hat in Paris ein Abkommen unterzeichnet, das den CO2-Ausstoß in den nächsten 25 Jahren mehr als halbieren soll. Das wird mit der jetzigen Planung nicht möglich sein. Es sei denn, wir legen das Hallenbad dann still.

Alternative:
Die Stadt Falkensee könnte in zentraler Lage ein Passivhaus-Hallenbad mit optimierten Energie- und Bewirtschaftungskosten bauen. Dann mit 6 Bahnen im geneigten Becken auch für Kurse, kleiner Sauna und einem Restaurant-Bistro, dass sich dank guter Lage auch rechnet. Halber Baupreis, halbe Betriebskosten und das Waldbad bleibt offen. Sie haben die Wahl.

Umwelt AG der Lokalen Agenda 21 Falkensee // Gibt nicht (oder noch nicht) die Meinung der gesamten Lokalen Agenda 21 Falkensee (7 Unter-AGs und Vorstand) wieder.